Wspólnoty mieszkaniowe lub zarządcy niekiedy zatrudniają firmę ochroniarską do ochrony osiedla. Firma ochrony mienia zawiera umowę ze wspólnotą lub zarządcą w celu monitorowania osiedla. W umowie takiej podmiot trudniący się ochroną zajmuje się dozorem pomieszczeń znajdujących na terenie osiedla, a będących nieruchomością wspólną.
W przypadku gdy agencja ochroniarska wykonuje swoje obowiązki zgodnie z umową nie sposób zarzucić jej nienależyte wykonanie umowy, a tym samym pociągnąć ją do odpowiedzialności, gdyż brak ku temu podstawy prawnej. Sytuacja może wyglądać inaczej gdy firma świadcząca usługi ochrony mienia wykonuje swoje obowiązki niezgodnie z umową.
Przykład 1: złodzieje nieudolnie przez 15 minut włamywali się budynku w którym znajdowało się okradzione mieszkanie. Zdarzenie widać było na kamerze przemysłowej, którą mieli nieustannie monitorować pracownicy ochrony zobowiązani do tego na mocy umowy.
Przykład 2: pracownik ochrony zostawił otwartą bramę wjazdową na osiedle strzeżone, dzięki czemu złodzieje ukradli duży gabarytowo sprzęt RTV, którego nie można by ukraść bez możliwości podstawienia samochodu pod budynek, z którego skradziono sprzęt.
Przykład 3: przedsiębiorstwo zajmujące się ochroną utraciło koncesję, a mimo to prowadziło działalność polegającą na ochronie.
W mojej ocenie takie sytuacje mogłyby uzasadniać odpowiedzialność podmiotu trudniącego się ochroną mienia na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych.
Należy jednak zauważyć, że tak może być w sytuacji gdy wyboru firmy ochroniarskiej dokonała wspólnota mieszkaniowa. Poszkodowany mógłby się zwrócić z takimi roszczeniami wyjątkowo do wspólnoty, gdyby agencja ochrony wykazała, że zaniedbania nastąpiły wskutek działań wspólnoty.
Przykład 3: firma ochroniarska występowała na piśmie do wspólnoty aby ta naprawiła uszkodzoną bramę, przez którą wjechał samochód złodziei, którzy wykradli dzięki temu duży gabarytowo sprzęt, a wspólnota nie reagowała na pismo lub inne uwagi firmy.
Przykład 4: firma ochroniarska nie miała licencji, a wspólnota zaniedbała obowiązku sprawdzenia, czy firma ma koncesję.
W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa nie mogłaby się bronić, ze korzysta z usług przedsiębiorstwa zawodowo trudniącego się ochroną mienia gdyż, uniemożliwiła prawidłowe wykonywanie umowy własnym zaniedbaniem ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16-04-2003 r. – II CKN 1466/00, Lex Polonica).
Należy dodać, że w przypadku gdy agencja ochrony została wybrana przez zarządcę nieruchomości wtedy ewentualne roszczenia należy zgłosić do tego zarządcy, a on ewentualnie będzie mógł w przyszłości wystąpić z tzw. roszczeniem regresowym w stosunku do tej agencji.
Warto również zauważyć, że samo znalezienie podmiotu odpowiedzialnego wskutek swojego zaniedbania za kradzież mieszkania nie jest wystarczające do uzyskania odszkodowania. Konieczne jest również udowodnienie szkody. Zatem jeżeli zostało ukradziony sprzęt RTV o wartości 10 000 PLN należy wykazać np. dowodami zakupu lub za pomocą świadków, którzy widzieli ten sprzęt w mieszkaniu poszkodowanego i potwierdzą fakt jego posiadania.
Chociaż zdaniem autora w przypadku nienależytego wykonania umowy przez agencję ochrony istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania przez poszkodowanego nie będącego stroną umowy, to jednak w praktyce może to być trudne.
Dzieje się tak ponieważ, sprawy tego typu należą do skomplikowanych prawnie i czasem sądowi łatwiej jest oddalić powództwo i uzasadnić, dlaczego poszkodowanemu nie należy się odszkodowanie niż przyznać, że roszczenie jest zasadne, jako że firma ochroniarska przyczyniła się do kradzieży przez swoje zaniedbanie.
Autorem opracowania jest
Mec. Rafał Ptak
Pełnomocnik procesowy AIF Kancelaria
Dyrektor zarządzający i wspólnik w Kancelaria Radców Prawnych R. Ptak i Wspólnicy Spółka Komandytowa
